Убытки арендатора при аренде помещения

Но на практике подобные ситуации не всегда получается оценить так однозначно. Плата за недвижимость составляла 51 руб. Соглашение было рассчитано на пять лет, и стороны договорились, что арендатор его зарегистрирует, но тот этого так и не сделал. Когда пятилетний срок аренды недвижимости подошел к концу, местные власти стали предлагать адвокатам заключить новое соглашение с ежемесячной платой 73 руб. Коллегия на такие условия не соглашалась и стала вести переговоры с арендодателем, которые затянулись на несколько месяцев, но не помогли сторонам достигнуть компромисса.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор аренды нежилого помещения

Содержание:

• Причинение ущерба арендованному имуществу и возмещение убытков
• ВС разобрался: может ли арендодатель требовать компенсацию с арендатора
• ВС решал, что считать «злоупотреблением правом» в аренде
• 12 рекомендаций по заключению договора аренды недвижимости
• Как взыскать убытки с арендатора недвижимости
• Как правильно разорвать договор аренды помещения

Причинение ущерба арендованному имуществу и возмещение убытков

Источник: Журнал "Юрист компании". Сейчас рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложениями, поэтому заключение сделок по договорам аренды, которые разработаны исключительно в интересах девелоперов и собственников, уже не так актуально. А значит, условия договора зависят исключительно от переговоров сторон.

Рассмотрим, а какие условия нужно обращать внимание сторонам до заключения договора, чтобы минимизировать возможные риски в будущем. Отношения по передаче в аренду недвижимого имущества связаны с существенными рисками как для арендодателя, так и для арендатора. Но качественно составленный договор поможет избежать неприятных неожиданностей, предотвратить возникновение тупиковых ситуаций и затяжных споров.

Один из самых распространенных споров по договорам аренды — вопрос внесения арендной платы за период, когда арендатор не пользовался помещениями. Например, в период, когда арендодатель их ремонтировал по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора. Судебная практика отвечает на вопрос однозначно: арендодатель не вправе требовать платы за период, в котором арендатор был лишен возможности использовать арендованное имущество п.

Президиумом ВС РФ Суд мотивирует это тем, что в период, когда арендатор не может использовать имущество, арендодатель это имущество не предоставляет, а значит, теряет право на получение арендной платы. Несмотря на сформированную судебную практику по этому вопросу, целесообразно оговорить в договоре порядок взаимодействия сторон при подобных обстоятельствах. Фабула дела: Индивидуальный предприниматель арендодатель и банк арендатор заключили договор аренды помещения с возможностью подключения банкомата к электрической и телефонной линиям.

Через некоторое время в помещении потекла кровля, из-за чего возникла аварийная ситуация. Чтобы исключить поражение людей электрическим током, банк отключил банкомат от электропитания и сообщил об этом арендодателю.

В дальнейшем арендатор обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора, арендные платежи платить перестал. Кроме того, потребовал выплатить договорную неустойку и убытки, сославшись на обстоятельства залива арендуемого помещения. Позиция арендодателя: арендатор в период действия договора не обращался по вопросу проведения ремонта помещения, кроме того, в договоре зафиксировано, что арендатор обязан в случае необходимости своевременно своими силами и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения.

Арендодатель решил обратиться в суд и взыскать с арендатора арендные платежи за спорный период. Позиция суда: доводы арендодателя необоснованны, так как договором аренды с учетом положений статьи ГК РФ на него возложена обязанность по самостоятельному контролю за помещением, в том числе по предупреждению аварийных ситуаций.

Арендодатель не представил доказательств исполнения этих обязательств. То, что стороны сохранили договорные отношения в спорный период, и то, что арендатор не вернул помещение арендодателю не означает, что последний может взыскать арендные платежи: арендатор в данный период не мог использовать помещение для целей, которые указаны в договоре.

Таким образом, нет оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы в силу положений статьи ГК РФ. Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от Суд может отказать в удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности по договору аренды в следующих случаях:.

Часто споры возникают в связи с компенсацией стоимости неотделимых улучшений, которые произвел арендатор. По общим правилам, стоимость неотделимых улучшений, которые были произведены с согласия арендодателя, возмещаются последним после прекращения договора аренды, если в договоре не согласовано иное п. Значит, в интересах арендодателя прописать в договоре условие о том, что неотделимые улучшения в любом случае не возмещаются арендатору. Поэтому арендатору рекомендуется обращать особое внимание на наличие в договоре подобных условий и оценивать их критичность с учетом того, планируются ли в будущем работы по улучшению помещения.

При этом, если арендодатель будет оплачивать только те неотделимые улучшения, которые с ним согласованы, то сторонам в договоре рекомендуется указать форму такого согласования и конкретные пункты того, что должно быть согласовано. Возможно либо заранее предусмотреть в договоре виды работ, их объем и стоимость, либо установить порядок и сроки получения согласия на проведение соответствующих работ.

В договоре можно установить, что затраты арендатора на улучшение имущество будут засчитаны в счет арендной платы за определенный период п.

Если арендатор знает, что будет производить в помещении неотделимые улучшения, в договор рекомендуется включать правила проведения таких работ. В правилах целесообразно указать, что работы будут проводиться после согласования с арендодателем проектно-планировочных решений, а также после того, как арендатор представит все необходимые разрешения и согласования контролирующих органов.

Кроме того, рекомендуется определить минимальные технические требования к работам в частности, требования к обеспечению пожарной безопасности, соблюдению санитарных норм и т. Нередки случаи, когда арендатор утрачивает интерес к пользованию помещениями, например, находит более выгодное предложение на рынке недвижимости или решает прекратить договор по причинам тяжелой финансовой ситуации.

Действующее законодательство не допускает односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, который заключен на определенный срок, если иное не предусмотрено договором. Даже для расторжения в судебном порядке перечень оснований ограничен, хотя и может быть расширен договором ст.

К таким случаям относятся, к примеру, непригодность арендуемого имущества, либо отказ арендодателя производить капитальный ремонт помещения, который входит в его обязанности в установленные в договоре сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки. Согласно судебной практике, экономический кризис, инфляция, финансовые затруднения и утрата интереса к договору — это предпринимательские риски, которые не считаются существенными изменениями обстоятельств для расторжения договора в судебном порядке в соответствии со статьей ГК РФ.

Высший Арбитражный Суд РФ высказал позицию, которую до сих пор поддерживают суды: резкое ухудшение финансового состояния стороны договора или сокращение ее штата не относятся к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть, а финансовый кризис является объективным обстоятельством, в условиях которого оказываются все хозяйствующие субъекты постановления Президиума ВАС РФ от Таким образом, считают суды, стороны, которые заключают договор, могут и должны учитывать экономическую ситуацию, ухудшение своего финансового положения или уменьшение численности работников.

Фабула дела: Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с недостижением соглашения с Арендодателем о расторжении договора во внесудебном порядке. При этом истец сослался на аномальный и непредвиденный рост курса доллара США, повлиявший на размер арендной платы, определенной в иностранной валюте, существенное изменение рынка аренды, изменение рыночных ставок арендной платы по объектам недвижимости с аналогичными характеристиками и причинение этим Арендатору значительного ущерба.

Арендатор указал в суде, что изменение курса валют определяется глобальными макроэкономическими факторами, на которые стороны договора не могут повлиять, а любая степень заботливости и осмотрительности Арендатора не могла воспрепятствовать наступлению данных обстоятельств и исключить возникновение убытков.

Позиция суда: Руководствуясь позициями Президиума ВАС РФ, согласно которым резкое ухудшение финансового состояния стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть, а финансовый кризис является объективным обстоятельством, в условиях которого оказываются все хозяйствующие субъекты, суды отказали в удовлетворении требований.

Суды пришли к выводу о том, что истец в момент заключения договоров должен был предвидеть изменение рыночных ставок арендной платы, в том числе в связи с изменением соотношения российского рубля и иностранной валюты. Поскольку данное соотношение определяется курсовой политикой государственных органов, которая проводится постоянно, стороны договора при той заботливости и осмотрительности, которые от них требуются как от участников гражданского оборота, субъектов предпринимательской деятельности, должны исходить из возможного изменения обстоятельств заключения договора.

Реквизиты документа: постановление Арбитражного суда Московского округа от В подобных случаях если арендодатель не соглашается на расторжение договора, а у арендатора нет права на односторонний отказ, то он становится заложником ситуации и вынужден пользоваться помещением на невыгодных для себя условиях до конца срока аренды.

Чтобы избежать таких рисков, при заключении договора рекомендуется предусматривать случаи, когда сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за определенный период. Чтобы не взыскивать такую компенсацию через суд, в договоре возможно предусмотреть, что арендодатель вправе удержать в качестве такой платы гарантийный платеж, который арендатор перечислил в обеспечение исполнения своих обязательств.

Суды подтверждают правомерность такой позиции. Размер компенсации должен быть соразмерен потерям, вызванным отказом от исполнения договора пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от В противном случае суд может отказать во взыскании компенсации. Практика применения судами этой позиции еще не сформировалась, поэтому неясно, как определять критерий соразмерности.

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства установлено императивной нормой, то не допускается включать в договор условие о выплате денежной суммы в случае, если лицо воспользуется таким правом постановление Пленума ВС РФ от В договор аренды часто включают условие об ограничении предельного размера ответственности за убытки, причиненные другой стороне.

Это допускается законом, за исключением случаев ограничения договором размера убытков за умышленное нарушение договора п. Предельный размер возмещаемых убытков возможно указать конкретной суммой. Также можно зафиксировать, что возмещаться будет реальный ущерб, а не упущенная выгода. Это минимизирует размер ответственности до фактической стоимости поврежденного или уничтоженного имущества.

Уменьшить риск взыскания убытков возможно также с помощью установления исключительной неустойки. Вопрос ограничения ответственности зачастую становится очень острым в процессе переговоров о заключении договора. При этом активно настаивать на ограничении ответственности, в первую очередь, целесообразно арендатору, поскольку именно он, пользуясь помещениями арендодателя, с большей вероятностью может причинить вред имуществу арендодателя и быть привлеченным к ответственности.

По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации п.

Такое же правило применяется в случае внесения изменений или дополнений в договор аренды постановление Президиума ВАС РФ от На практике стороны часто заключают договоры аренды нежилых помещений на срок менее года с условием об автоматической пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора в связи с истечением срока его действия. В таких случаях между сторонами могут фактически складываться длительные арендные отношения, в связи с чем периодически возникают споры, необходима ли государственная регистрация таких договоров аренды, а также дополнений и изменений к ним.

По этому вопросу сформировалась устойчивая судебная практика, согласно которой договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Данная позиция актуальна и сейчас. При этом, если предусмотренные законом требования к заключению договора аренды не были соблюдены, незаключение договора аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить плату за фактическое пользование таким имуществом Определение ВС РФ от Аналитика Публикации.

Что согласовать перед подписанием договора, чтобы избежать убытков Источник: Журнал "Юрист компании". Не пользуетесь - не платите Один из самых распространенных споров по договорам аренды — вопрос внесения арендной платы за период, когда арендатор не пользовался помещениями.

Пример из практики: Фабула дела: Индивидуальный предприниматель арендодатель и банк арендатор заключили договор аренды помещения с возможностью подключения банкомата к электрической и телефонной линиям. Суд может отказать в удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности по договору аренды в следующих случаях: -арендатору ограничивали доступ в арендуемое помещение постановление АС Волго-Вятского округа от Компенсируйте неотделимые улучшения Часто споры возникают в связи с компенсацией стоимости неотделимых улучшений, которые произвел арендатор.

Обезопасьте себя от предпринимательских рисков Нередки случаи, когда арендатор утрачивает интерес к пользованию помещениями, например, находит более выгодное предложение на рынке недвижимости или решает прекратить договор по причинам тяжелой финансовой ситуации.

Пример из практики: Фабула дела: Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с недостижением соглашения с Арендодателем о расторжении договора во внесудебном порядке. Nota bene! Ограничивайте ответственность В договор аренды часто включают условие об ограничении предельного размера ответственности за убытки, причиненные другой стороне.

Арендатор должен платить арендную плату, даже если договор аренды не заключен По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации п. Связанные услуги. Связанные направления. Инфраструктура и объекты недвижимости. Я даю согласие на обработку моих персональных данных. Подать заявку на участие. Рискованная аренда. Что согласовать перед подписанием договора, чтобы избежать убытков Источник: Журнал "Юрист компании" Сейчас рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложениями, поэтому заключение сделок по договорам аренды, которые разработаны исключительно в интересах девелоперов и собственников, уже не так актуально.

Соглашение Отправить.

ВС разобрался: может ли арендодатель требовать компенсацию с арендатора

Недавно судом кассационной инстации судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения по весьма очень интересному делу, фактические обстоятельства таковы. Компанией были заключены договоры аренды с арендодателем А на помещение 1 и арендодателем В на помещение 2. Весьма важным моментом является то обстояетельство, что помещения 1 и 2 располагались рядом.

Источник: Журнал "Юрист компании". Сейчас рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложениями, поэтому заключение сделок по договорам аренды, которые разработаны исключительно в интересах девелоперов и собственников, уже не так актуально. А значит, условия договора зависят исключительно от переговоров сторон. Рассмотрим, а какие условия нужно обращать внимание сторонам до заключения договора, чтобы минимизировать возможные риски в будущем. Отношения по передаче в аренду недвижимого имущества связаны с существенными рисками как для арендодателя, так и для арендатора.

ВС решал, что считать «злоупотреблением правом» в аренде

Договор аренды,представляя собой один из самых распространенных гражданско-правовых договоров,несет в себе много тонкостей и подводных камней, как для арендодателя, так и для арендатора. Для договора аренды существенным является условие об объекте аренды, из-за отсутствия которого договор будет считаться незаключенным, то есть не повлечет появление взаимных прав и обязанностей между сторонами. В связи с этим арендатору будет невозможно реализовать преимущественное право на аренду данного объекта на новый срок, а также требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору с третьим лицом. Однако, проведя анализ судебной практики можно сказать, что договор аренды, в котором не конкретизирован объект аренды, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполняется сторонами. Доказательствами исполнения договора могут быть, например, передача имущества арендатору и отсутствие со стороны последнего каких либо возражений. В ситуации, в которой договор считается незаключенным, арендодатель имеет право истребовать указанное имущество у арендатора путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Также, арендодатель вправе потребовать от арендатора возвратить имущество в связи с неосновательным обогащением.

12 рекомендаций по заключению договора аренды недвижимости

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Предприниматель арендовал 16 кв. Сдавайте отчётность в три клика Эльба поможет вам работать без бухгалтера. Она подготовит отчёты, посчитает налоги и не потребует от вас специальных знаний.

В договоре аренды прописано обеспечить Арендатору реальную возможность использования помещения, на самом деле арендатор не смог использовать помещение по назначению, в результате понес убытки, как правильно уведомить арендодателя и что можно ему предъявить? В этом случае арендатор может требовать от арендатора:. Чтобы защитить свои права, арендодателю нужно направить претензию, в которой изложить требования к нему, и срок для их удовлетворения см. Если арендодатель на претензию не отреагирует, или откажется исправлять сложившуюся ситуацию, можно будет обратится в суд с иском к нему.

Как взыскать убытки с арендатора недвижимости

Активировать демодоступ. Если сторона, арендующая недвижимость, использовала объект аренды ненадлежащим образом, арендодатель имеет право взыскать с арендатора убытки за такое использование недвижимости. Если же состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются арендодателю убытки. Арендодатель также несёт убытки , если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества.

Гражданское законодательство предусматривает блок статей, обеспечивающих сохранность объекта аренды. Но реализация права на взыскание ущерба в судебном порядке носит особый характер, связанный с различным способом регулирования указанных правоотношений. В данной статье содержатся возможные ситуации споров между арендодателем и арендатором коммерческой недвижимости в отношении взыскания с последнего причинённого ущерба. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям этого договора аренды либо его назначению, также как и арендатор должен использовать такое имущество согласно условиям обязательства либо в соответствии с его прямым назначением. В случае несоблюдения условий пользования имуществом арендодатель имеет право потребовать возмещения ущерба.

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Довольно часто у людей появляется потребность в аренде такого имущества, как автомобиль, квартира, помещение под офис или магазин, и т. Возмещение ущерба по договору аренды регулируется ст. Претендовать на возмещение ущерба по договору аренды может также и арендатор, если:. Освобождению от возмещения ущерба подлежит арендатор, доказавший свою невиновность. Для того, чтобы арендатор был признан виновным в причинении вреда имуществу, нужно :. Пример: Васильев А.

Вопрос: Наша организация является арендатором помещения,в котором располагается здание торгового назначения, оплата арендодателю производилась согласно договора аренды на протяжении нескольких лет, но в ноябре текущего года выяснилось,что договор не был пролонгирован и в данный момент договор находится на подписи у стороны арендодателя,но нашей стороне не направлен, связи с этим бухгалтерия прекратила оплату арендодателю. Какие действия бухгалтерии должны быть в этом случае правильными поэтапно? Должна ли наша организация направить первоначально арендодателю письмо-уведомление о прекращении оплаты,а после отсутствия каких-либо действий со стороны арендодателя,прекратить оплату? Это означает, что ранее заключенный договор, несмотря на отсутствие его пролонгации, сохранил свою силу и считается действующим, ввиду чего у Вашей организации отсутствует право не оплачивать арендную плату. В свою очередь, если договор заключается на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Не заполнено обязательное поле Подтверждение пароля. Необходимо согласие на обработку персональных данных. Причем 50—70 страниц текста для них не предел.

Правовые нормы, регулирующие коммерческую аренду недвижимости, — договоры аренды офисов, складов, производственных помещений и других помещений подобного рода — отличаются от законодательства, которое регламентирует аренду жилых помещений. Эти отличия касаются многих ключевых моментов. Во-первых, коммерческая аренда регулируется Законом о коммерческой аренде Commercial Tenancies Act.

Произвольная ссылка:. Главная страница библиотеки Утверждаю Генеральный директор Федеральной продовольственной корпорации Г. Макин 10 февраля г. Предмет договора 1. Состав, характеристика и оценочная стоимость передаваемого Арендодателем в аренду помещения, расчет арендной платы и амортизационных отчислений должны быть приведены отдельным Приложением к настоящему договору.

В настоящей статье приведены 12 наиболее интересных, на взгляд автора, рекомендаций, которые могут сделать договор более благоприятным и менее рискованным для арендаторов. Между тем указанные рекомендации не охватывают и не претендуют на освещение всего комплекса арендных отношений. Уделяйте серьезное внимание процедуре ведения переговоров, поскольку она имеет юридическое значение и может привести к убыткам. Практика применения ст. Контрагенты и суды все активней и уверенней применяют эту статью [1]. В связи с этим, вступая в переговоры, арендатору необходимо помнить, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступления в переговоры о заключении договора или их продолжения при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. При этом ГК РФ перечисляет два случая, когда действия по ведению переговоров предполагаются недобросовестными: а предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; б внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Активировать демодоступ. Вправе ли арендодатель заключить договор и взыскать убытки, если арендатор нарушает сроки оплаты, решил ВС. Между предпринимателем арендодатель и обществом был заключен договор аренды нежилых помещений с размером арендной платы в тыс. Согласно договору арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, если сроки оплаты будут нарушены более двух раз.